집 산 뒤 숨은 하자, 캘리포니아 부동산 소송 전 꼭 확인할 것

글·감수 하워드 김(Howard B. Kim, Esq.)캘리포니아 변호사 · 2026년 10월 15일

핵심 요약: 집을 산 뒤 숨은 하자가 드러나 소송을 생각하신다면, "속았다"는 억울함보다 "무엇을 증명할 수 있는가"가 먼저입니다. 캘리포니아 민사 소송에서는 상대방에게 공개 의무가 있었는지, 그 의무를 어겼는지, 그로 인해 실제 손해가 생겼는지를 내가 증거로 보여줘야 합니다. 인스펙션 참여 여부, 서면으로 남긴 질문, 정확한 타임라인이 핵심 자료가 됩니다.

LA와 오렌지카운티에서 집을 사신 한인분들 가운데, 에스크로가 끝나고 얼마 지나지 않아 누수나 구조 문제 같은 하자를 발견하고 당황하시는 경우가 있습니다. "에이전트도, 인스펙터도 다 괜찮다고 했는데"라는 말이 먼저 나오지요. 하워드 김(Howard B. Kim) 변호사가 라디오서울 AM1650 '법률아 놀자'에서 부동산 소송 전에 꼭 짚어야 할 점을 설명했습니다.

집에 숨은 하자가 생기면 변호사는 무엇부터 묻나요?

하워드 김 변호사는 의뢰인이 "나를 속였다, 나는 몰랐다"고 말할 때 가장 먼저 의뢰인이 무엇을 했는지 묻는다고 합니다.

인스펙션할 때 직접 같이 가셨습니까?
궁금한 점을 질문하셨습니까?
질문했다면 말로 하셨습니까, 문서나 이메일로 하셨습니까?

"진실은 본인이 알고 있어도, 법에서는 그것을 증명해야 합니다. 증명하는 것이 진실이 되어 버리기 때문에 저는 늘 '어떤 증거를 갖고 계십니까'부터 묻습니다." — 하워드 김 변호사 (라디오서울 AM1650, 2025.12.16 방송)

인스펙션은 보통 한 시간 반에서 길게는 세 시간까지 걸리는데, 매수인이 직접 문도 열어 보고 창문도 닫아 보고 가스레인지도 켜 보며 사진을 남겨 두면 나중에 중요한 자료가 됩니다. 요즘은 스마트폰으로 문자나 이메일을 남기기도 쉽습니다.

하자가 있으면 무조건 소송할 수 있나요?

그렇지 않습니다. 하워드 김 변호사는 법에서 따지는 순서를 이렇게 설명했습니다. 상대방(셀러나 에이전트)에게 알려야 할 의무가 있었는지, 그 의무를 어겼는지, 그리고 그로 인한 손해(damages)가 무엇인지입니다. 거짓말이나 '절반의 진실(half truth)'이 있었다고 주장하더라도 손해를 입증하지 못하면 소송할 이유가 사라질 수 있다고 강조했습니다. 홍수나 폭우처럼 누구도 예측하기 어려웠던 자연적 원인은 다툼의 여지가 더 클 수 있습니다.

as-is로 산 집도 하자 공개를 받을 수 있나요?

캘리포니아에서 매도인은 일반적으로 알고 있는 중요한 결함을 공개해야 하며, as-is 조건이라고 해서 이 의무가 모두 사라지는 것은 아닙니다. 다만 상속(프로베이트)이나 법원이 관여하는 매매 등은 공개 범위가 다를 수 있습니다. 하워드 김 변호사는 이런 as-is 거래라면 계약 전에 변호사와 서류를 검토해 볼 것을 권했습니다. 또 타이틀 문제로 소송이 들어오면 타이틀 보험사가 변호 비용을 부담하는 경우가 있어 타이틀 보험의 의미가 크다고 설명했습니다(적용 범위는 보험 약관에 따라 다릅니다).

소송 전에 무엇을 준비해야 하나요?

가장 중요한 것은 정확한 타임라인입니다. 언제 만났는지, 언제 계약서를 받고 검토했는지, 카운터 오퍼는 언제 오갔는지 일기처럼 적어 두시면 변호사가 사실관계를 맞추는 시간이 줄어 비용 면에서도 도움이 됩니다. 받은 서류는 잃어버리지 말고 보관하세요.

재판으로 간다면 배심원 재판과 판사 재판의 차이도 알아 두시면 좋습니다. 금지명령, 계약 이행 청구, 계약 해제처럼 배심원 없이 판사가 판단하는 청구도 있습니다. 배심원 재판에서는 어떤 증거를 채택할지는 판사가 정하고, 사실관계와 손해는 배심원이 판단합니다. 그래서 디포지션이나 법정에서 사실을 또렷하고 정확하게 말하는 연습이 신빙성에 큰 영향을 줍니다.

자주 묻는 질문

인스펙터가 놓친 하자도 셀러에게 책임을 물을 수 있나요?

셀러가 그 하자를 알고 있었는지, 공개했는지가 쟁점이 됩니다. 사안에 따라 다를 수 있으므로 계약서, 공개 서류, 인스펙션 리포트를 함께 검토해야 합니다.

에이전트에게 말로 물어본 것도 증거가 되나요?

증거가 될 수는 있지만 입증이 어렵습니다. 중요한 질문은 이메일이나 문자로 남겨 두시는 것이 좋습니다.

캘리포니아 부동산 소송은 배심원 재판으로 하나요?

청구 내용에 따라 다릅니다. 손해배상 청구는 배심원 재판이 가능하지만, 계약 이행이나 계약 해제 같은 청구는 일반적으로 판사가 판단합니다.

소송 전에 꼭 정리해야 할 자료는 무엇인가요?

계약서와 공개 서류, 인스펙션 리포트, 사진, 이메일·문자 기록, 그리고 날짜별 타임라인입니다.